不動産投資の説明

生活の中心は2階のＬＤＫだ。
2階より3階のほうが日当たりがよいため、本当はＬＤＫを3階に設置したほうが快適である。しかし、3階にＬＤＫを持って行くと、新聞を取りにいくときや宅急便が届いたときなど、何かにつけて3階と1階を往復しなければならなくなるため、家の中心である2階をＬＤＫにしたほうが便利なのだ。
そして、3階の二室は子供部屋と夫婦の寝室になる、という木造3階建て住宅の典型的パターンができあがる。夫婦2人で子供一人の生活なら、以上の振り分けで問題はない。
しかし、子供が2人で、それぞれが個室を持ちたがった場合が問題だ。この場合、3階の個室2つを子供部屋とすると、夫婦の寝室は1階になる。
親と子供が1階と3階に分かれるのは、不安が大きい。子供が夜中に急な病気になったとき、また、2階からの出火や隣からの延焼で火事になったときにどうするか。
1階に子供部屋を1つ設け、親の寝室と子供部屋の1つを3階にしても、不安があるのは同じ。子供が2人いる場合、もしくは2人つくる予定の場合は、このことを考えて3階建てを選ばなければならない。
場合によっては、マンション暮らしが嫌でも、子供を育てるために、がまんしてマンションを選ばなければならないこともあり得るのだ。家に地下室をつけると費用は2倍になる家を建てるときは、土地ごとに決まっている建坪率、容積率を守らなければならない。

建坪率は、土地の面積に対し、どのくらいの割合を建物用として使ってよいかを定めるもの。建坪率50％ならば、土地面積の半分を使って建物を建設してよいわけだ。
一方、容積率は、延べ床面積の上限を定めるもの。これも、土地面積が基準になり、容積率100％であれば、土地面積と同じ延べ床面積の建物が建設できることになる。
建坪率、容積率は、一戸建てでもマンションでも守らなければならないもの。そして、地価の高い都市部では、建ぺい率、容積率ともにギリギリいっぱいに使われるのが普通だ。
この建坪率、容積率に近年、1つの例外が設けられた。それは、「地下室は容積率に含まれない」というものだ。
これはどういうことか、1つ例をあげて説明しよう。ここに、広さが100㎡で容積率100％の土地があるとする。
その土地に建設できる建物は、延べ床面積は100㎡までとなる。この建物に地下室をつくった場合、従来は地下室の床面積も容積率の対象となっていた。
が、今は対象外なので、1階2階の床面積がそれぞれ50㎡ずつの2階建てを建設し、それ以外に地下室を設けることができるのだ。これは土地を有効活用する上での福音となるはずなのだが、1つ大きな問題がある。

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